Ev satın alırken sadece konut bedeli üzerinden değerlendirme yapmak sıkça yapılan hatalardan biri. Oysa tapu harcından ekspertiz ücretine, DASK priminden emlakçı komisyonuna kadar birçok kalem, satın alma sürecinde ekstra yük getirebilir. Bu maliyetlerin önceden bilinmesi, bütçenin doğru yönetilmesi açısından kritik öneme sahiptir. İşte konut alımında karşılaşabileceğiniz görünmeyen masraflar ve dikkat edilmesi gereken detaylar.
Tapu Harcı: En Temel Yasal Yükümlülük
Konut satışlarında hem alıcı hem de satıcıdan alınan tapu harcı, genellikle toplam satış bedelinin %4’ü oranında belirlenir. Uygulamada bu oran taraflar arasında %2-%2 olarak paylaşılır. Ancak pazarlıkla tüm yük bazen alıcının üzerine kalabilir.
Örnek:
1 milyon TL’lik bir konutta tapu harcı 40 bin TL’dir. Bu tutarın tamamını alıcının ödemesi durumunda ciddi bir ek maliyet oluşur.
Ek bilgi: Resmî satış bedelinin düşük gösterilmesi durumunda ileride vergi cezalarıyla karşılaşma riski vardır.
Emlakçı Komisyonu: Pazarlığın Bir Parçası
Gayrimenkul danışmanları aracılığıyla alınan konutlarda, emlakçı komisyonu da önemli bir kalemdir. Bu bedel, genellikle satış bedelinin %2 + KDV oranında belirlenir. Taraflar arasında bu komisyonun kimin tarafından ödeneceği mutlaka sözleşmeyle netleştirilmelidir.
Bazı bölgelerde alıcıdan hem tapu masrafı hem de komisyon alınması, toplam maliyeti ciddi oranda artırabilir.
Ekspertiz ve Değerleme Ücreti
Konut kredisi kullanılması durumunda banka tarafından zorunlu olarak ekspertiz raporu hazırlanır. Bu işlemin maliyeti 2.500 TL ile 5.000 TL arasında değişebilir. Ekspertiz sonucu, bankanın vereceği kredi oranını ve teminat değerini belirler. Değerleme bedeli, konutun satış fiyatının altında çıkarsa, daha fazla peşinat ödemeniz gerekebilir.
Zorunlu Deprem Sigortası (DASK)
Konut alımında tapu işlemleri öncesi güncel DASK poliçesi ibraz edilmelidir. DASK primi, konutun büyüklüğüne, bulunduğu bölgeye ve bina yaşına göre değişir. Ortalama olarak 300 – 1.500 TL arasında bir maliyet oluşturur.
Ek olarak, bazı alıcılar isteğe bağlı konut sigortası da yaptırarak, yangın, hırsızlık gibi risklere karşı teminat alır. Bu da ekstra bir yıllık gider demektir.
Katılım Payı ve Ortak Gider Borçları
Yeni projelerde, ilk alım sırasında inşaat firmaları bazı sosyal alanlar veya altyapı hizmetleri için “katılım payı” adı altında ek bedel talep edebilir.
Ayrıca ikinci el konutlarda geçmiş dönemlere ait aidat veya apartman borçlarının tapu devir işlemi öncesinde kapatıldığından emin olunmalıdır.
Noter ve Vergi İşlemleri (Gerekirse)
Bazı durumlarda, özellikle hisseli tapularda ya da vekaletle yapılan satış işlemlerinde noter tasdiki, vekalet ücretleri ve damga vergisi gibi ek yasal yükümlülükler doğabilir. Her ne kadar standart konut satışlarında noter şartı aranmasa da, bazı işlemlerde noter desteği güvenlik açısından tercih edilebilir.
Konut alırken sadece konutun satış fiyatını değil, beraberinde gelen zorunlu ve opsiyonel masrafları da göz önünde bulundurmak gerekir. Bu görünmeyen maliyetler, toplam yatırımın %6-10’una kadar ulaşabilir. Bilinçli hareket eden alıcılar, sürpriz masraflarla karşılaşmadan daha planlı ve güvenli bir alım süreci yaşayabilir. Her kalemi önceden bilmek, sağlıklı bir finans planlaması için olmazsa olmaz adımlardan biridir.
