Ev sahipleri ile kiracılar arasındaki en büyük gerilim noktalarından biri olan kira artışlarında uygulanan yüzde 25’lik tavan sınırı sona erdi. Peki, yeni dönemde hangi yasal düzenleme geçerli olacak? Kiracılar ve mal sahipleri için detaylar haberimizde.
Yüzde 25 Sınırlaması Resmen Sona Erdi
Türkiye genelinde konut kira artışlarını düzenleyen ve son iki yıldır yürürlükte olan yüzde 25 kira artışı tavanı, belirlenen sürenin dolmasıyla birlikte yürürlükten kalktı. Bu sınırlama, özellikle büyükşehirlerde hızla artan kira bedellerinin önüne geçmek amacıyla Temmuz 2022’de yürürlüğe girmişti ve 2 Temmuz 2024 itibarıyla sona erdi.
Yeni Dönemde Hangi Oran Geçerli?
Kira artışlarında yeni dönemde Türk Borçlar Kanunu’na göre belirlenen TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) 12 aylık ortalama oranı geçerli olacak. Bu oran, her ay Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanıyor ve kiracının kontrat yenileme tarihinde dikkate alınıyor.
Örneğin, son açıklanan TÜFE 12 aylık ortalama %59 ise, ev sahibi en fazla bu oran kadar zam yapabilecek.
Ticari Kiralar Zaten TÜFE’ye Göre Düzenleniyordu
Yüzde 25 tavan sınırı yalnızca konut kiraları için geçerliydi. Ticari kiralarda bu sınırlama uygulanmıyor ve kira artışları zaten TÜFE’ye göre yapılıyordu. Yeni dönemde hem konut hem de ticari kiralarda temel belirleyici unsur TÜFE 12 aylık ortalaması olacak.
Ev Sahipleri ve Kiracılar Ne Yapmalı?
Kira artış dönemine giren tarafların, TÜİK’in internet sitesinde yayımlanan 12 aylık ortalama TÜFE verisini dikkate alarak artış hesaplaması yapması gerekiyor. Ancak tarafların farklı bir oran üzerinde anlaşması da hukuken mümkün. Bu durumda:
- Taraflar karşılıklı mutabakat ile daha düşük bir oran belirleyebilir
- Ev sahibi, TÜFE ortalamasını aşan bir oran talep ederse, kiracı arabuluculuk veya mahkeme yoluna başvurabilir
- Anlaşmazlık durumunda hakem rolü yine yargı süreci olacak
Fahiş Artış Taleplerine Karşı Hukuki Koruma Hâlâ Geçerli
Yüzde 25’lik sınır kalkmış olsa da, ev sahiplerinin TÜFE oranının üzerinde zam yapmaları yasal olarak geçersiz sayılıyor. Kiracının itiraz hakkı bulunuyor ve bu gibi durumlarda sulh hukuk mahkemeleri devreye giriyor. Ayrıca kira tespit davası ve tahliye süreçlerinde mahkemeler, piyasa rayiçlerini ve TÜFE verilerini birlikte değerlendiriyor.
Kira Tespit Davalarına Talep Artabilir
Yeni dönemde ev sahiplerinin, kira bedelinin piyasa şartlarına göre düşük kaldığını düşündükleri durumlarda kira tespit davası açması bekleniyor. Bu davalar, özellikle 5 yılı aşan kiracılık ilişkilerinde yaygın olarak kullanılıyor. Ancak mahkemelerin esas aldığı kriterler arasında:
- Bölgedeki emsal kira değerleri
- Evde yapılan tadilatlar
- Kiracının oturma süresi ve ödeme düzeni
gibi detaylar yer alıyor. Bu nedenle dava süreci karmaşık olabiliyor ve zaman alabiliyor.
Kiracılar ve Ev Sahipleri Arasında Arabuluculuk Önerisi
Adalet Bakanlığı’nın son dönemde teşvik ettiği zorunlu arabuluculuk sistemi, kira uyuşmazlıklarında çözüm arayan taraflar için önemli bir alternatif haline geldi. Taraflar mahkemeye gitmeden önce arabulucu eşliğinde uzlaşma sağlayabiliyor. Bu sistem, hem maliyet hem zaman açısından avantaj sağlıyor.
Sektör Temsilcilerinden İlk Yorumlar
Gayrimenkul sektörü temsilcileri, yüzde 25 sınırının kaldırılmasının piyasa dengesini yeniden kurabileceğini ifade ediyor. Ancak özellikle büyük şehirlerde kira bedellerinin zaten yüksek seviyelerde olması, kiracılar açısından ciddi zorluklar yaratabileceği yönünde değerlendirmelere de neden oluyor.
Bazı uzman görüşleri:
- “Piyasa kendi dengesini bulacaktır, ancak kısa vadede kiracıları zorlayabilir.”
- “Kısa süreli sınırlamalar yerine uzun vadeli kira politikalarına ihtiyaç var.”
- “Sosyal konut projeleri ve kiralık konut arzı artırılmalı.”
